חוק השכירות
סיפור לשעת לילה מאוחרת: חורבה להשכיר
התיקון החדש בחוק השכירות, שנועד להגן על הזכויות של שוכרי דירות מול משכירי דירות. התיקון נולד ככל הנראה עקב שוק הדירות הפרוע להשכרה במדינת תל אביב (אבל לא רק).
הזירה
רבים מאזרחי ישראל, בעיקר הצעירים שבהם בשנות ה-20, חיים כיום בדירות שכורות (וכאשר נכנסים אליהם לא יודעים אם לצחוק או לבכות), מדובר בשוק של בעלי דירות חזקים ושוכרי דירות מוחלשים, בעיקר כאמור באזורי הביקוש "הרותחים" כגון תל אביב וערי הלווין שלה. בשנת 2017 הוסף לחוק השכירות פרק נוסף שכותרתו "חוזה שכירות למגורים", פרק צרכני, שאינו מאפשר לבעלי נכסים לשלול אותו בחוזה שכירות אחר (בשפה המשפטית: קוגנטי), מטרתו- להגן על שוכרי הדירות ולרסן את בעלי הדירות להשכרה.
במילה, מהי שכירות?
שכירות היא הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס לתקופה מוגבלת בזמן, ובתמורה כספית.
איך יראה החוזה?
ע"פ התיקון החדש קיימת חובה לערוך חוזה שכירות בכתב, ועל המשכיר חלה חובה למסור את העתק החוזה לשוכר.
תוכן החוזה
החוזה ע"פ התיקון לחוק חייב לכלול את הפרטים הבאים: כתובת הדירה המושכרת, שמות הצדדים, תיאור הדירה והאביזרים שבה, תקופת השכירות, איך ניתן להאריך את השכירות, מתי מותר לבטל את חוזה השכירות ובאילו תנאים, סכום דמי השכירות, מועדי תשלומים, אופן התשלום, ומהם תשלומים נוספים החלים על השוכר.
מהי דירה הראויה למגורים?
הדבר הכי חשוב בתיקון לחוק לטעמי – הינה הגדרת המחוקק מה מכילה דירה על מנת שתהיה ראויה למגורי אדם:
בדירה צריך שתהיה מערכת ניקוז לסילוק שפכים או בעברית ביוב, לכל דירה צריכה להיות מערכת חשמל, לכל דירה חייבים להיות פתחי אוורור, דלתות וחלונות, דלת כניסה ראשית, הדירה חייבת להיות מחוברת למים, חייבת להיות מחיצה בין השירותים לשאר הדירה, ובאופן כללי אסור שיהיה בה דבר המסכן את בטיחות השוכר ו/או את בריאותו. מסתבר כי האמור לעיל, בשוק השכרת הדירות, אינו מובן מאליו.
הכי חשוב – החוק קובע כי אם הדירה נמסרה לשוכר שאינה כפי המתואר לעיל, יחשב הדבר כהפרת חוזה השכירות, ויאפשר לשוכר לתבוע את המשכיר על הפרת חוזה.
תשלומים
החוק מגדיר אילו תשלומים חלים על השוכר ואלו על המשכיר.
השוכר ישלם דמי שכירות כמובן, ארנונה, מים וחשמל.
המשכיר ישלם השבחה של מתקנים המשרתים את הדירה.
ערובה?
בפשטות – בטוחה הניתנת להבטחת חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות
החוק מרסן את כוחו של המשכיר בנוגע לגובה סכום הערבות, וקובע כי סכום הערבות לא יעלה על שליש מדמי השכירות בתקופת השכירות המוסכמת או סכום השווה לפי שלוש מסכום דמי השכירות לחודש.
מתי הערובה ממומשת?
החוק קובע רשימת מקרים בגינם ניתן לממש את הערבות:
השוכר לא שילם דמי שכירות.
השוכר לא תיקן ליקוים שהוא אחראי לתיקונם.
השוכר לא שילם תשלומים שוטפים באחריותו כגון ארנונה, חשמל, מים.
השוכר לא פינה את הדירה בתום תקופת השכירות.
על המשכיר חלה חובה להתריע בפני השוכר על כוונתו לממש את הערובה!
מילה לסיום
החוק ראוי, אכיפתו מוטלת בספק עקב הביקוש, החלת זכויות השוכר הקבועות בחוק אמורות להתממש בשלב ההתקשרות, יעלו ויצופו, אם בכלל, רק במקרה של עימות משפטי בין המשכיר לשוכר. נותר לקוות (סיכוי קלוש) כי תתחיל מגמה של נטישת אזורי הביקוש בתוך תל אביב, שתגרור ירידה בגובה דמי השכירות, ותיתן בידי השוכרים את הכוח לממש את החוק.
מומלץ לנסוע מתל אביב לבאר שבע (שעה וחצי) ולראות מאות אלפי דונמים מאופק לאופק שעליהם ניתן לאשר בניה להשכרה במחיר מצחיק, אבל מחד אין שם פאבים……ומאידך כל ממשלות ישראל לדורותיה פשוט לא רוצות למלא את חובתן הבסיסית לאפשר לאזרח אפשרות דיור.
אין לראות באמור לעיל המלצה או ייעוץ משפטי. העושה כן עושה זאת על אחריותו הבלעדית. לפרטים נוספים לפנות ישירות לעו״ד דורון זמיר.